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“정부의 세 번째 부동산 정책 발표, 이번엔 진짜 시장을 움직일까?”

눈에쏙맘에쏙 2025. 10. 13. 16:47

9월 7일 정부가 “주택공급 확대 방안”을 발표했는데, 주요 내용은 다음과 같다.

수도권 중심으로 2030년까지 135만 호 공급 계획 — 연간 약 27만 호 착공을 목표를 잡았다.
LH가 직접 주택사업 시행, 유휴 공공부지 활용, 도심 내 재생용지 활용을 강조 했다
금융 규제 강화 전환:
• 규제지역 기준 LTV 상한 축소 (50% → 40%)
• 임대사업자나 매매사업자 명의의 주택담보대출 사실상 금지 또는 강한 제한을 뒀다
• 전세대출 한도 통일 (2억 원 제한 등) 했다
규제의 강도나 투자자 제한 쪽 기조가 강했다는 평가 — 특히 임대주택 사업자에게 충격이 크다

즉, 9·7 대책은 공급 확대 + 강한 수요 억제 쪽 정책 조합이었고, 투자 중심의 움직임을 견제하려는 의도가 컸다.

10월에는 9·7 대책 이후 시장 반응 및 가격 흐름이 예상보다 강하게 나타나면서, 정부·여당이 추가 규제 카드를 논의 중이라는 보도가 많다

주요 보도된 검토 내용은 다음과 같다.

항목보도된 방향 / 내용특징 및 변화 점

대출 규제 강화	DSR(총부채원리금상환비율)에 전세대출 포함 검토	9·
	DSR 한도 하향 (예: 40 → 35 %) 가능성	대출 여력을 더 좁히는 쪽
	주담대 한도 축소 (예: 6억 → 4억) 가능성 보도	고가 주택 구매 여력을 줄이려는 조치
	일부 고가 주택에 대해 LTV 0% 조치 가능성 거론	투자 목적 대출을 사실상 금지하는 방식
규제지역 확대 / 지정 추가	투기과열지구나 조정대상지역 확대 가능성, 토지거래허가구역 추가 지정 가능성	현재 과열 양상을 보이는 마포·성동 ·광진구 등이 거론됨
세제 정책 강화	보유세 강화 가능성 거론 (공정시장가액비율 인상 등)	세제를 통한 수요 억제 카드
거래·전매 제한 강화	규제지역 내 전매 제한 강화 가능성 등이 거론됨	거래 속도 조절 쪽 조치 예상
대책 발표 시점 / 신호조정	정책 내용이 발표되기 전 ‘지라시’ 유포 / 시장 기대감 조성 사례 있음	시장 심리를 자극하면서 정부가 진위 여부 부인하기도 함

특히, 언론 보도에 따르면 10월 대책은 9·7 대책보다 더 강한 수요 조절 쪽 카드가 많이 포함될 가능성이 높다는 분위기다.

또한, 정부 내부적으로 “종합 대책” 형태로 발표할 가능성이 있다는 보도들도 있어 — 단일 규제보다 여러 수단을 종합해서 발표하겠다는 방향을 잡았다..

정리하면, 9·7 대책과 비교해서 10월 대책이 가질 가능성이 큰 차이점은 다음돠 같다.

규제의 강도 차이
• 9·7은 주로 한도 조정 중심이었지만, 10월은 LTV 0%, 고가주택 차등 규제처럼 더 급진적 조치가 나올 가능성이다.
• DSR 규제 확대 및 한도 강화 쪽으로 가닥이 잡히고 있다.
규제 대상 및 범위 확대
• 투자자·임대사업자 중심이던 규제가, 고가 주택 소유자나 일반 다주택자 쪽으로 확대 가능성이다.
• 규제지역 지정 폭 증가 — 마포·성동 등 과열 지역 중심을 검토한다.
세제 및 보유세 수단 동원 가능성
• 단순 대출 규제만으로 부족하다고 판단되면 보유세 강화 카드 사용 가능성 제기된다.
시장 반응에 대한 선제 대응 vs 사후 보정
• 9·7 대책 발표 후에도 일부 지역에서 가격 상승 폭이 확대된 것을 검토하며, 10월 대책은 이미 상승 흐름을 억제하겠다는 보다 선제적 접근 가능성이 높다.
• 시장 기대감이나 지라시가 노출된 이후 진위 여부를 정부가 부인하는 관성이 또 나올 가능성 있다 (과거 사례 반복)
정책 발표 방식 / 메시지 전략 변화
• 9·7은 주택공급 확대에 무게를 둔 메시지가 중심이었지만, 10월은 안정·조정 강조 쪽 메시지 비중이 높아질 확률이다
• “시장 안정화”, “과도한 투자 방지” 등의 키워드 강조 가능성이 크다.

체감 규제 쪽 변화가 클 것 같아: 10월 대책은 실제 자금을 빼는 쪽 변화가 더 클 것으로 보인다.
예비 매수자 / 대출 계획자는 지금부터 조심해야 함: 대출 가능성이나 여지 줄어들 가능성이 크니까 계획을 앞당기거나 조건 점검을 미리 해둘 필요기 있다.
공급 확대만으론 한계 있음: 이미 공급 계획이 제시된 상태에서 시장 심리를 바꾸려면 규제 쪽 강한 메시지가 필요하고, 그게 10월 대책의 중심이 될 가능성이 커다.
보유자 / 다주택자 쪽 리스크 점검 중요: 세제 강화 가능성 있으니 보유 부담 증가 가능성 열어두고 대비해야 할 것이다.